Vielen Gewerbemietern haben die letzen Monate schwer zu schaffen gemacht. Geschlossene Geschäfte und Restaurants, kaum Kundevnerkehr, einbrechnede Einnahmen, Verzögerungen bei staatlichen Hilfen - alles Punkte. die eine pünktliche Mietzahlung zum Teil schwierig bis unmöglich machen. Zwei aktuelle Urteile von Oberlandesgerichten zeigen, dass sich in der Rechtssprechnung dazu noch keine einheitliche Meinung herausgebildet hat.  Eine Revisoin der beiden Urteile beim BGH ist zwar zulässig, aber bis von dort Klarheit zu erwarten ist, kann noch viel Zeit vergehen. Bisher sind zu den beiden Urteilen nur Pressemitteilungen erschienen - um die Entscheidungsgründe des OLG in Dresden besser einzuordnen, kann wahrscheinlich nur der Volltext des Urteils helfen.

OLG Dresden vom 24.02.2021 (5 U 1782/20

Das Gericht sieht es als erwiesen an, dass auf Grund der coronabedingten Schließung  eine Störung der Geschäftsgrundlage nach BGB § 313 (1) eingetreten ist. Damit ist eine Reduzierung der Miete durch vertragliche Anpassung auf 50 % geboten - weil sowohl Mieter als auch Vermieter nicht Verursacher der Vertragstörung sind. 

BGB § 313 Störung der Geschäftsgrundlage

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 (U 109/20)

Die Karlsruher Richter sehen in der coronabedingte Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts. somit ist der Mieter auch nicht berechtigt  eine Mietminderung geltend zu machen.Zum Ansatz  könne allein der "Wegfall der Geschäftsgrundlage" kommen, wenn die Mietzahlungen die Existenz des Mieters gefährden.Die Interessenlage des Vermieters muss ebenfalls gewürdigt werden. Für eine Vertragsanpassung ist der Einzelfall zu prüfen  - dazu hat der Mieter gegebenenfalls einen Nachweis zu führen.